BGH, Urteil – Vermieter haftet bei Trinkwasser-Verseuchung durch Legionellen auch vor der Untersuchungspflicht! (Urteil 2015 VIII ZR 161/14)

Kühlthau Kevin Legionellen

 

Kühlthau Kevin, geprüfter Sachverständiger, Speyer:
Durch die Novellierung der deutschen Trinkwasserverordnung (TrinkwV), die seit dem 1. November 2011 gilt, wurde ebenfalls die Untersuchungspflicht auf Legionellen im Trinkwasser neu geregelt. Seither fallen nicht länger nur Krankenhäuser, Hotels oder Schwimmbäder, sondern auch Vermieter unter diese Gesetzgebung. Die Erstuntersuchung musste bis spätestens zum 31. Dezember 2013 stattgefunden haben. Vermieter sind in der Bringschuld. Durch die letzte Aktualisierung müssen jedoch nicht mehr alle Vermieter ihre Immobilie dem Gesundheitsamt anzeigen, sondern nur noch jene, bei welchen eine Kontaminierung festgestellt wurde. Dieser Nachtrag ist der Überlastung der Gesundheitsämter geschuldet. Wer sich darauf ausruht, riskiert nicht nur billigend die Gesundheit seiner Mieter, denn es gilt: Wer seine Kunden oder Mietern vorsätzlich oder fahrlässig verseuchtem Trinkwasser aussetzt oder dieses zur Verfügung stellt, erfüllt gemäß § 75 Infektionsschutzgesetz den Straftatbestand. Verstöße können mit bis zu zwei Jahren Gefängnis oder Geldstrafe bis zu 25.000 Euro geahndet werden. Betroffene Vermieter müssen ihre Mieter darüber hinaus über die Qualität des bereitgestellten Trinkwassers auf Grundlage der Ergebnisse der vorgenommenen Untersuchung schriftlich informieren.

 

BGH 2015 – Des Weiteren gilt darüber hinaus die Verkehrssicherungspflicht!

 

Die Trinkwasserverordnung verlangt seit 2011 die regelmäßige Untersuchung der Trinkwasseranlage auf Legionellen. Hält sich z.B. der Vermieter nicht daran, haftet er laut Bundesgerichtshof für die Folgen selbst dann, wenn es um Fälle geht, in denen die gesetzliche Untersuchungspflicht noch nicht bestanden hat. Das gilt nicht nur für Legionellen, sondern auch auf andere Bestandteile des Wassers. Wer die Grenzwerte – beispielsweise aufgrund eines alten Rohrnetzes – für Schwermetalle nicht einhält, haftet vollumfänglich für dessen Folgen. Gerade alte Blei- und Kupferrohre sowie verzinkte Stahlrohre, können zu schweren gesundheitlichen Schäden führen. Im entschiedenen Fall ging es um einen Mieter, welcher an einer Lungenentzündung – ausgelöst durch Legionellen – erkrankte. Das zuständige Amt stellte daraufhin eine verseuchte Trinkwasseranlage fest. Dem Vermieter wurde nun von der Tochter des inzwischen verstorbenen Mieters auf Schadenersatz und Schmerzensgeld verklagt. Sie warf dem Vermieter vor, er habe seine Pflichten zur regelmäßigen Kontrolle des Trinkwassers verletzt. Die Erkrankung ihres Vaters sei auf diese Nachlässigkeit zurückzuführen.

Die Bundesrichter sahen das im Gegensatz zu den Vorinstanzen ebenso. Der Beklagte hat seine Verkehrssicherungspflicht als Vermieter, für einwandfreies Trinkwasser zu sorgen, verletzt. Die hat auch schon für die Zeit vor dem Inkrafttreten der Trinkwasserverordnung bestanden (BGH, Urteil vom 06.05.2015, VIII ZR 161/14 ).

 

Was sind Legionellen?

 

Legionellen (Legionella) sind Stäbchenbakterien der Familie Legionellaceae, welche Auslöser für die Legionellose oder auch Legionärskrankheit genannte Erkrankung sind. Sie kommen sowohl im Süßwasser als auch im Salzwasser vor. Sie lieben Temperaturen zwischen 25°C und 50°C. Darum sollte die Temperatur Ihres Kaltwassers unter 25°C liegen und Warmwasser nicht unter 60°C bevorratet werden – denn ab 60°C werden diese abgetötet.

 

Welche Gefahren gehen von Legionellen aus?

 

Eine Legionellose ist weder ansteckend noch kann man sich über Lebensmittel oder Körperkontakt damit infizieren. Die Infizierung erfolgt i.d.R. über das Einatmen. Dies ist beispielsweise in der Badewanne oder beim Duschen durch Vernebelung des infizierten Trinkwassers möglich. Nach Schätzung des Umweltbundesamtes erkranken in Deutschland jedes Jahr 20.000 bis 32.000 Menschen an einer Lungenentzündung, die durch Legionellen hervorgerufen wird. Bis zu 15 % der Fälle enden tödlich. Hinzu kommt die 10- bis 100-fache Fallzahl von Pontiac-Fieber, das einen milderen Verlauf hat und ebenfalls durch Legionellen verursacht wird. Durchschnittlich sind 15% der Trinkwasserproben kontaminiert.

Statistik

 

Ist meine Immobilie untersuchungspflichtig?

 

Von der Untersuchungspflicht nicht betroffen sind Ein- und Zweifamilienhäuser und vermietete Objekte ohne Vernebelungseinrichtungen, sprich ohne Duschen, Badewannen o.ä. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Sie im juristischen Sinne infiziertes Trinkwasser zur Verfügung stellen dürfen. Sie unterliegen weiterhin der Verkehrssicherungspflicht. Im Schadensfall wird Sie der Richter fragen, was Sie unternommen haben, um diese Gefahr abzuwenden. Eine fehlende Untersuchung fällt in die Fahrlässigkeit. Sofern Sie ein Objekt mit einer Warmwasserbevorratung größer/gleich 400 Liter oder einem Warmwasser-Leitungsvolumen größer als 3 Liter haben, sind Sie gesetzlich direkt untersuchungspflichtig. Darunter fallen nahezu alle Mietobjekte. Befinden sich in einem Mehrfamilienhaus ausschließlich Eigentumswohnungen, sind diese nicht betroffen. Sofern jedoch eine einzige Wohnung vermietet oder untervermietet wird, fällt das gesamte Gebäude in die direkte Untersuchungspflicht. Fragen Sie beim Sachverständigenbüro Kühlthau in Speyer im Zweifelsfall einfach direkt nach, ob Sie davon betroffen sind.

 

Wer ist für die Probenahme zuständig?

 

Dies sind nach ISO/IEC 17025 akkreditierte Sachverständige. Regional im Raum Speyer und/bzw. im Umkreis von 50km in Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg ist das Sachverständigenbüro Kühlthau für Sie der erste Ansprechpartner. Gemeinsam mit Ihnen werden repräsentative Beprobungsstellen festgelegt – die Mindestanzahl beträgt drei Proben an definierten Stellen; für jeden weiteren Steigstrang ist mindestens eine weitere Probe erforderlich. Die Probenahme darf ausschließlich ein zugelassener Sachverständiger entnehmen und gekühlt in das ebenfalls akkreditierte Labor oder Landesuntersuchungsamt transportieren.

 

Was kostet eine Beprobung?

 

Dies kommt auf das zu untersuchende Objekt an und lässt sich nicht so einfach pauschalisieren. Gerne können Sie sich bei uns melden, um ein individuelles und auf Ihr Objekt zugeschnittenes Angebot zu erhalten. Profitieren Sie von der außergewöhnlichen fachlichen Expertise, der regionalen Verfügbarkeit und den günstigen Konditionen des Sachverständigenbüros Kühlthau in Rheinland-Pfalz/Baden-Württemberg, im Raum Speyer und in der Umgebung. -> Kontakt SVB Kühlthau

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©Sachverständigenbüro Kühlthau, Speyer, Rheinland-Pfalz, den 18. Oktober 2015